소유권 이전 조건부 전세대출 금지, 내 보증금을 지키는 가장 확실한 방법
소유권 이전 조건부 전세대출 금지 조치가 시행되었습니다. 전세사기의 대표적인 수법이었던 ‘동시 진행’ 계약을 막기 위한 이번 조치의 정확한 내용과 배경, 그리고 임차인이 반드시 알아야 할 대처법까지 총정리했습니다.
전세 계약을 앞두고 ‘혹시 내 보증금에 문제가 생기지 않을까?’ 하는 불안감, 다들 한 번쯤 느껴보셨을 겁니다. 특히 사회초년생이나 신혼부부에게 전세 보증금은 전 재산이나 다름없기에 그 걱정은 더욱 클 수밖에 없죠.
최근 기승을 부렸던 전세사기 수법 중 하나가 바로 임차인이 이사하는 날 집주인을 바꾸는 방식이었는데요, 정부가 이를 막기 위해 칼을 빼 들었습니다. 바로 소유권 이전 조건부 전세대출 금지라는 강력한 조치입니다.
조금 낯설고 어려워 보이지만, 내 소중한 보증금을 지키기 위해 반드시 알아야 할 내용이니, 제가 최대한 알기 쉽게 설명해 드릴게요. 😊
🤷♀️ 도대체 ‘소유권 이전 조건부 계약’이 뭐길래?
먼저 이 제도가 겨냥하고 있는 ‘소유권 이전 조건부 계약’이 무엇인지부터 알아야 합니다. 쉽게 말해 ‘내가 전세 잔금을 치르고 이사하는 바로 그날, 집의 주인이 바뀌는 계약’을 말합니다. 보통 ‘동시 진행 계약’이라고도 불리죠.
예를 들어 볼게요. 제가 임대인 A와 전세 계약을 하고, 잔금일에 전세 대출을 받아 보증금을 모두 지불했습니다. 그런데 제가 잔금을 치르자마자, 임대인 A는 제가 낸 보증금으로 집값의 잔금을 치르고 B에게 집의 소유권을 넘겨버립니다. 저는 A와 계약했는데, 저도 모르는 사이 집주인이 B로 바뀐 셈이죠.
이게 왜 위험할까요? 새로 집주인이 된 B가 세금 체납이 많거나 자금 능력이 없는 ‘바지사장’일 경우, 나중에 제가 이사 갈 때 보증금을 돌려줄 능력이 없을 가능성이 매우 높습니다.
임차인의 보증금을 이용해 자기 돈 한 푼 없이 집을 사는 ‘무자본 갭투자’ 사기꾼들이 바로 이 허점을 악용해왔습니다. 이번 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 조치는 바로 이 사기의 고리를 원천적으로 끊기 위한 것입니다.
✅ 핵심 변경사항: 무엇이 어떻게 금지되나?
이번 조치의 핵심은 아주 명확합니다. 앞으로는 전세 계약서에 ‘잔금 지급일에 임대인이 주택의 소유권을 제3자에게 이전하는 특약’이 포함된 경우, 주택도시보증공사(HUG)나 주택금융공사(HF), SGI서울보증 같은 공적 보증기관에서 전세자금 대출 보증을 내주지 않습니다.
은행은 대출금을 떼일 위험 때문에 보증기관의 보증서 없이는 전세대출을 잘 해주지 않죠. 즉, 공적 보증이 막힌다는 것은 사실상 은행에서 전세대출을 받는 것이 불가능해진다는 의미입니다.
사기에 악용될 소지가 다분한 위험한 계약 유형에 대해 아예 대출의 문을 닫아버리는 강력한 조치인 셈입니다. 이로써 소유권 이전 조건부 전세대출 금지가 실질적인 효력을 갖게 됩니다.
| 구분 | 변경 전 (Before) | 변경 후 (After) |
|---|---|---|
| 계약 형태 | 잔금일에 소유권 이전되는 조건의 계약 가능 | 해당 조건 계약 시 대출 불가 |
| 대출 보증 | 계약 자체의 위험성에도 불구하고 보증 발급 가능했음 | 공적 보증기관(HUG 등)에서 보증서 발급 거절 |
| 결과 | 임차인의 보증금이 집주인 변경에 악용될 위험 존재 | 전세사기 고리를 원천 차단하여 임차인 보호 강화 |
📌 임차인이 꼭 확인해야 할 사항
제도가 바뀌었다고 해서 안심하고 손 놓고 있어서는 안 됩니다. 내 보증금은 내가 지킨다는 생각으로 계약 과정에서 아래 사항들을 더욱 꼼꼼히 확인해야 합니다.
계약서에 ‘임대인은 잔금 수령과 동시에 주택의 소유권을 제3자에게 이전한다’와 같은 문구나, 이와 유사한 내용의 특약이 있는지 눈을 크게 뜨고 확인해야 합니다. 만약 이런 문구가 있다면 해당 계약은 위험 신호이며, 대출이 거절될 것이므로 즉시 수정을 요구하거나 계약을 재고해야 합니다.
가장 중요한 절차입니다. 계약 전에 확인했던 등기부등본을 반드시 잔금을 치르기 직전에 다시 한번 확인해야 합니다.
계약 당시의 집주인과 잔금일의 집주인이 동일한지, 그 사이에 새로운 근저당이나 압류가 설정되지 않았는지 최종적으로 확인하는 과정입니다. 이 확인 절차를 거치지 않으면 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 조치의 보호를 받기 어렵습니다.
계약하려는 주택의 상황에 대해 대출을 신청할 은행과 사전에 충분히 상의하고, 계약을 중개하는 공인중개사에게도 ‘소유권 이전 조건부 계약은 대출이 불가하다’는 사실을 명확히 알려 위험한 계약을 미연에 방지하는 것이 좋습니다.
💡 자주 묻는 질문 (FAQ)
단순히 집주인이 집을 팔려고 매물로 내놓은 것 자체는 문제가 되지 않습니다. 중요한 것은 ‘소유권 이전 시점’입니다.
내가 잔금을 치르고 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖춘 이후에 소유권이 이전되는 것은 일반적인 매매 과정입니다. 문제가 되는 것은 나의 잔금일과 소유권 이전일이 ‘같은 날’ 동시에 이루어지는 경우입니다.
네, 그렇습니다. 특히 신축 건물의 경우, 건축주가 분양을 위해 임차인의 보증금을 받아 소유권 보존 등기 비용이나 분양 잔금을 치르는 ‘동시 진행’ 계약이 많았습니다.
따라서 신축 건물을 계약할 때에는 건물 시세 파악이 어렵고 권리관계가 복잡할 수 있으므로, 이번 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 규정을 더욱 염두에 두고 신중하게 접근해야 합니다.
만약 이 제도가 시행된 이후 해당 조건으로 계약했다면, 대출 심사 과정에서 거절될 가능성이 매우 높습니다. 즉시 대출 은행에 사실을 알리고 상담을 받아야 합니다. 가장 좋은 방법은 임대인과 협의하여 문제의 특약을 삭제하고 계약을 수정하는 것입니다.
협의가 어렵다면 계약금 반환 등 법적 조치를 고려해야 할 수도 있으므로, 대한법률구조공단이나 HUG 전세피해지원센터 등에 문의하여 도움을 받는 것이 좋습니다.
‘소유권 이전 조건부 전세대출 금지’ 조치는 임차인을 보호하기 위한 중요한 안전장치입니다. 제도가 우리를 보호해주더라도 최종적으로 계약서에 도장을 찍는 것은 바로 우리 자신입니다.
조금 더 알아보고, 한 번 더 확인하는 습관이 전세사기로부터 내 소중한 재산을 지키는 가장 확실한 방법이라는 점을 꼭 기억해 주세요. 여러분의 안전한 보금자리 찾기를 응원합니다! ✨